利益改善 | 脱！どんぶり勘定レポート

不動産売上兼業の消費税

株式会社アイユートの服部がお届けいたします。脱！どんぶり勘定を実践した会社様の様子をお知らせする事で、少しでも皆様方の経営改善のお役に立てればと発行させて頂きます。

第18回は建設業と不動産業（土地販売＝非課税売上）の事業を経営されている年商１３億のA社のお話ですが、その前に消費税の非課税売上分の税額控除の計算方法が大きく二つに分けられますのでご説明します。

○一括比例配分方式の場合、仕入控除税額＝課税期間中の課税仕入等に係る消費税額の合計×課税売上割合となります。つまり工事業の売上が50％で土地の販売が50％の場合には、支払った消費税の50％は課税仕入に出来ない事になり建設工事等に係る仕入、外注他経費が多い割合の会社では消費税の控除が少なくなり消費税の納税額が増える事になります。

○個別対応方式の場合、仕入税額控除＝課税売上対応分に係る消費税額＋（共通対応分に係る消費税額×課税売上割合）となります。つまり建設工事で支出する材料、外注等の経費は消費税の控除を受ける事が出来その他の経費等の消費税は売上比率で案分され課税仕入から非課税仕入に戻す事になります。

Ａ社では従来は一括比例配分方式が採用されていました。これは個別に工事毎に原価管理が出来ていなかった為、同じ外注費でも自社が仕入た土地に造成工事等付加価値を付ける外注工事費等は個別対応の場合には非課税仕入となり又土木工事としての売上分に対応する外注工事費等は課税仕入となり控除出来る訳ですが、工事毎に管理出来ていない為工事原価報告書の勘定科目が同じ外注費でも非課税対応と課税対応と分れる為個別対応方式がとれませんでした。

又その他の経費についても、工事に係る課税仕入分か土地の販売に対する非課税仕入分か、総勘定元帳からの判別は難しい為一括比例配分方式が採用されていました。今回アイユートがお手伝いさせて頂いた方式についてお話します。

○究極の課税売上対応分に係る消費税額方式です。

工事毎に工事番号を付け原価管理をする為、上記の土木工事分と建築工事に係る外注費等の仕入金額を正しく把握出来るため個別対応方式を可能にします。

又自社が仕入た土地の造成工事等付加価値を付けて販売する工事費についても工事台帳で判明する為、外注費等の経費についても非課税仕入分として会計処理時に振替が可能に出来る訳です。此処迄でも個別対応方式として消費税の節税が大きく成果を上げた訳ですが、Ａ社では更に販売管理費迄実施しました。

販売管理費についても、支出毎に部門管理を実施しました。分ける部門は土木工事業、建築工事業、造園工事業、不動産業、共通部門の５部門になります。例えば広告宣伝費を例に取りますとリフォーム工事や造園工事等のチラシ作成分と土地を販売する為のチラシを分けた場合印刷会社に支払う広告宣伝費がリフォーム工事や造園工事等に係る分は課税売上対応とする事が出来ます。全ての販売管理費を同様に会計ソフトの勘定科目毎では無く工事台帳方式で部門毎に支出額を管理する方式をとりました。（会計ソフトの部門管理を正しく実践できれば工事台帳方式でなくても出来ますが仕訳時の難易度が高い）

又電話料や電気料等分ける事が難しい経費については共通部門として管理します。その結果、不動産業（不動産業は仲介料等課税売上も有）と共通部門に係る販売管理費は比例配分方式になりますが、土木工事業、建築工事業、造園工事業の部門で支出される販売管理費は課税仕入税額控除が出来ます。

○成果の予測値を報告しますと、Ａ社の場合13億の売上の内、20％の土地の販売分が非課税売上残り80％が課税売上の割合です。土地の仕入、給与や社会保険等の人件費、租税公課等の非課税分の支出2.3億円と営業利益の2千万を除く分13億―2.5億＝10.5億が課税仕入額と致します。（前期なので5％計算）

従来10.5億の20％＝みなし非課税仕入額は2億1千万となります。残り8.4億の仮払消費税が4200万、売上時の13億×80％＝10億4千万分（20％は土地販売の為非課税売上）の仮受消費税が5200万となります。差額1千万が消費税の納税金額です。あくまで予測値ですが、究極の個別対応の場合は課税仕入額10.5億分の内土木部門他の課税仕入額が販売管理費も含めて9億で、残り共通部門の課税仕入額が1.5億とします。この1.5億を比例配分して頂くと1.5億×20％＝3千万が非課税仕入額となります。従って10.5億―3千万＝10.2億が課税仕入額として控除出来ます。10.2億×5％＝5100万が仮払消費税となり、上記借受消費税5200万との差額100万が消費税の納付額となります。当然ながら従来方式と比較すれば1千万―100万＝900万は消費税の節税になり900万は純利益が増加した事になり大きな成果となりました。又副産物として経費も含めて部門管理を実施した事により、部門長の計数に関する利益意識も付き年度利益計画の中で販売管理費の予算計画迄出来るようになり実質的成果だけでなく、会社全体の計数管理と利益意識の向上が図られました。

土地の販売も含む不動産業と建設業の兼業の会社様では大きな改善成果が図られます。又消費税が8％の現在又10％に増税時等は更に大きな成果が出る事は間違い有りません。

アイユートでは計数管理の利益意識の向上の仕組み作りのお手伝いを通して、中小建設業の会社様の繁栄をサポートします。

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2014.11.24 Monday
利益改善
17:55
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資金繰りの改善　２

第13回は　資金繰りの改善2です。前回(ＮＯ.7)は資金繰り表作成の効果を中心のお話でした。今回は改善方法のお話です。

入金＞出金、重要な式です。つまり入金より出金が多ければ資金繰りが詰まり倒産です。でもご理解されていない社長によく出会います。

①景気が悪くなるので早く借金を返さなければ

②今期は借入金の返済をしたので赤字だ。

借入金を返せば手持ちのキャッシュが減る（出金）だから亀井大臣が金融円滑化法案で返済条件の緩和で資金繰りが当面楽になるように政策を打ち出した訳です。又借入金は負債です。返済すれば預金（資産）が減るわけで損益計算とは関係ありませんが、誤解をしている社長が多く存在するのも事実です。

本題の資金繰り改善の話に戻ります。入金＞出金の公式を頭に入れ、入金を増やす事がまず資金繰りを改善する方法です。具体的に

①売上を増やす。あたりまえですが、ここに売掛金と言う存在がありますので売上増加と共に売掛金を早く回収する事（建設業の場合請求書の発行が遅く回収遅れの原因と元請先の回収条件の悪い先に要注意です）又売掛金の回収に関心が薄い会社も有り再請求等未収金対策を万全にする事が重要です。

②資産の流動化です。固定資産の売却(不要資産の換金です)見直すと普段使っていない資産がお金に変わるケースがあります。又保険積立金の解約等も有効な手段です(解約時にプラス雑収入が加算される事もある)

③増資で資本金を増やす事も個人のお金が会社の資金に変わり会社のキャッシュが多くなる訳です。そして最初に申し上げた

④借入金の増加です(名古屋人は借入するのが嫌いの方が多いようですが)長期借入金が出来ればこれも入金の増加です。

⑤又少人数私募債で社長の縁故関係、会社関係者から資金の調達する方法もあります。

⑥新しい融資の形として流動資産担保融資制度(売掛債権や棚卸資産を担保とした別枠借入)が保証協会等で取組みが始まっています。

但し商工ローン等の高利の資金調達は低利の銀行返済に苦しむ現状から悪い結果が予測される事、銀行信用面の低下からもお止め下さい

逆に出金を減少させる事が当然資金繰りを良化させる事になります。

具体的には①経費の削減(特に原価の低減)一般的に経費の削減のお話がよく出ますが、電気代、高速料金等の削減は全体支出額の割合が低くムダを無くす精神は重要ですが、資金繰りに与える影響は少ないです。人件費のカット以外は販売管理費の削減効果は薄いと思います。此処では建設業の場合工事原価の比率が高い訳ですから、実行予算、発注金額など工事支出の低減策を考えた方が、圧倒的に効果が高いと言えます。

②在庫を減らす方法等も見直しをして在庫圧縮が出来ればその分支払が減り資金繰り効果があります。

③支払条件の変更により支払債権を延長する事もありますが、信用面で大きな混乱が起きる事も予測され従来先にはリスクが大きいと思いますが、新規先に新たに条件を提示する場合には有効な場合もあると思います。ご検討の価値はあると思います。

④更に冒頭申し上げた、返済条件の緩和です。従来５年返済で返済中の長期借入金を借り換えして(出来れば借入額を増加)10年返済に借り換えするケース等はよく見られる形です。月々の支出が減ります。

⑤最後にハードルは高く、リスクも大きい方法ですが条件変更(リスケジュール)があります。金融機関からの借入金返済が困難になった際に借入条件の変更(減額)を行う事です。(延命策としてのリスケはお勧め出来ません)最終的に外科的手術が必要な場合には一考の価値はあります。但しハードルが高いので、専門家に相談する事が必要です。

この他にも経営革新計画の承認を受けて『信用保証の特例』といった優遇処置(別枠設定)を受けられた会社もありますが、新しい事業活動等の取組が必要であったり経営革新計画書の作成にも専門家のアドバイスが必要なようです。

結論です。資金繰り改善や財務体質改善のテクニック的部分は勿論重要ですが会社の根幹部分として

①経営者が会社をどうしたいのか思いの部分を明確に

②会社の目標設定（数値目標）を明確に

③目標数値の具体的作戦（誰が、何を幾ら儲けるか）等一人一人の役割を明確に（会社の見える化）等を織り込んだ経営計画を作成する事です。

儲かる会社の3つの条件は計画性、理念、頑張りです。皆さん頑張っています。足りない部分の計画性、理念を含んだ経営計画を心血注いで作成して下さい。そしてＰ⇒Ｄ⇒Ｃ⇒Ａのサイクルで儲かる会社作りをして下さい。資金繰りの改善にもこの形が出来ていれば信用力の向上や評価の向上により必然性があると思います。

そんな皆様の会社作りの補佐役にアイユートは存在します。

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2011.02.20 Sunday
利益改善
14:13
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事業計画書の作成

株式会社アイユートの服部がお届けいたします。脱！どんぶり勘定を実践した会社様の様子をお知らせする事で、少しでも皆様方の経営改善のお役に立てればと発行させて頂きます。
第８回は事業計画の作成です。年商4億円の新築注文住宅とリフォーム工事を中心の従業員７名の会社でのお話です。銀行より事業計画と資金繰り表の作成を依頼されました。資金繰りは先月号で説明させて頂きましたので、今回は事業計画の話です。本来は経営理念やピジョンから外部環境、内部環境、強み、弱み等分析して将来の会社の姿が見える様にと言う事でしょうが、付け焼刃にしない計画、銀行の為の書類としたくない事、又時間的余裕もないので、取りあえず来期の見通しを立てる事を重視して短期事業計画として、社長と重要な事項の取決めをしました。
①成行き経営からの脱却
②ＰＤＣＡを行い、途中での見直しを計る
③目標を作る事で、会社全体の問題とし、社員にも達成感を持てる計画とする。
④誰に、何を、どのように売るのか、又誰が幾ら稼ぐのかを明確にする

今迄計画自体が無く正に成行き経営、どんぶり経営であった為大風呂敷を広げず４点を中心に考え、後で振り返りが出来何が上手く行かないのか分かる様に計画を作成する。
手順としては、目標利益の設定を１千万とした。固定費を今期の販管費から陣容は変わらないので、8千万　更に工事原価の中に含まれている、作業場の家賃、トラック等の減価償却費等で５百万と前期の完成工事の内今期に原価計上される見込み金額の５百万の合計９千万を固定費として見込みました。
目標利益と固定費で１億円が必要粗利益だと社長と幹部の方にまず認識して頂きました。売上高から入るのでは無く１億円の必要粗利益の算出がポイントです。誰に何をどの位の利益率で売るのかに依って売上目標が達成されても赤字になる事があるからです。（固定費＜粗利益額）
此処からがやり方です。前年の新築住宅15棟完工平均価格が２千万でした。主力の新築住宅です。現在受注残が4棟です。月1.5棟の受注獲得として工期も考え８ヶ月で12棟受注残と合せて16棟の計画にしました。この受注を確実にする為、営業方針として、現場見学会の毎月開催を営業活動の目標としました。
1棟価格については今年度の2千万から附帯工事の受注を増やし平均2100万を見込ました。粗利益率については、今期実績の21％から2％をアップする計画です。2％のアップについて、実行予算の早期作成で、見込粗利益率23％を設定（従来は実行予算が着工後になり発注金額の取決めが一部しか出来ていない）

実行予算の作成に社長、営業、工事担当の３者で契約時に作成する。詳細の打合せも兼ねて社内的に工事内容が確定する事も大きなメリットになった。
実行予算厳守の考え方で工事担当が予算の範囲内で業者と金額の取決めを実施
次にリフォーム工事については、今期実績と同じく６千万の売上で粗利益率は33％で設定（今期は32％実績）同じく大型リフォーム500万以上の工事は新築と同じように受注時に実行予算作成、発注金額の確定を実施する。
その他手数料収入、メンテナンス等で1千万の売上粗利益率30％で設定

新築住宅　　　　2100万Ｘ16棟Ｘ23％売上33600万　粗利益7728万
リフォーム工事　6000万Ｘ33％売上 6000万　粗利益1980万
その他工事　　　1000万Ｘ30％売上 1000万粗利益 300万
合計売上高40600万　粗利益額10008万　固定費9000万　目標利益1008万
の単年度事業計画が出来た。計画の成否はＰＤＣAのサイクルで如何に計画に対して会社全体で注視して決めた事の実行と数字のチェックが出来るかにかかってくると思う。これを1年間実行出来る事で会社が変わるのではと思う。
絵に描いた餅にしない為に会社全体の問題として取り組む姿勢が重要である。

第1歩として1年間やってみる、結果を見ながら修正する。（社員も巻き込んで）
何故利益率が落ちたのか？何故受注が出来ないのか？など見直す事も今までは、決算書が出来る迄振り返っていなかった訳で、大きな会社の進歩になると社長も思っています。

～儲かっている会社は事業計画があります～
●事業計画作成のメリット
・評価の向上・自社の強み弱みの把握・外部環境内部環境の理解・事業効率の向上・会社方針の明確化・社員の意識向上
●事業計画の目的
①　自分にとっての計画遂行の羅針盤にする。
②　会社全体が同じ目標に向かって進む為の指針となる。
③　社外(取引先、金融機関)の理解を頂き有利な交渉（信用力のアップ）
まずは出来る所から今回の事例の様に始められる事をお勧めします。成行経営どんぶり経営では建設業の勝ち残りは難しいと思います。
事業計画作成のサポートはアイユートにお任せ下さい。
　　　　　　　　　　

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2010.08.17 Tuesday
利益改善
11:41
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実行予算⇒発注管理の改善

株式会社アイユートの服部がお届けいたします。脱！どんぶり勘定を実践した会社様の様子をお知らせする事で、少しでも皆様方の経営改善のお役に立てればと発行させて頂きます。

第６回は年商４億円、年間２０棟位の新築注文住宅とリフォーム工事を施工する工務店の利益改善事例です。

この工務店では、実行予算の作成が無く、積算データを参考に業者からの請求書にて支払をしていました。積算データも実情と少しズレがあり、お客様への見積内訳には使えましたが、実行予算としてデータをそのまま使うには疑問視される位のものでした。

改善ポイントは３つです。１つ目は目標利益率の設定です。まず全体の計画の中から新築住宅の目標利益率（２３％）を設定しました。前々年度は約２２％前年度は１９％平均に競争受注の物件も増え下落したのもきっかけになりました。（今後更に厳しい受注も見込まれる為危機意識が働き改善を計る事に）

２つめは実行予算の作成です。積算の工種毎に積算データと実支払金額の違いをチェックして見直しを図りつつ実行予算を工種別に作成しました。ここでポイントはぎりぎりの金額に設定した上で、現場経費として一定額を計上して調整項目として担当者の意思で使用出来る予算項目を設定しました。（担当者の自分を守るリスクから多めに予算を設定するのを避ける目的です）又契約内容の厳しい物件はそれなりに絞った実行予算を組む事で平均を２３％に設定する事が出来ました。

３つ目は実行予算の工種毎に取引業者様からメーカー品等は合見積を取ったり労務費割合の高い大工工事等は出面を調査したりして担当者自身が勉強、努力する事から始まり、予算の範囲内で業者と金額の取決を確実に実行して、発注書を発行するようになりました。発注書は３枚複写です。

１枚目は業者様へ発注書として交付、２枚目は発注控として会社に業者毎に保管管理、３枚目は業者様へ指定請求書として交付しました。業者様は仕事が完了したら、従来の自社請求書に替えて、会社発行の指定請求書に会社印を押して請求書の形で請求する方法に替えました。この指定請求書方式は、追加工事等の契約内容にない仕事を依頼した時等に、従来なら業者様の請求書で支払っていた訳で、追加工事の請求などもチェツクが確実に出来ませんでした。この方式になって追加工事の契約、実行予算等が出来てから業者様への発注書を発行する手順となる為、知らない内に支払が行われる事は100％なくなりました。

成果の１番はミスやロスが有った時以外は確実に粗利益予想が立つ事です。

2番目はそのミスやロスの発生が担当者だけでなく社長も含め周知される事になり都合の悪い事もオープンになった事です。何故ミスやロスが起きたか？原因がはっきりする事で、責任の所在が業者様に有るのか？担当者に有るのか？設計に有るのか？単純な連絡ミスか？等話し合いの上支払が行われる体制になりました。

3番目は最大の成果である粗利益率のアップです。正直私の予想を上回る成果が出ました。現在のシステムに変更後約半年が経ちました。８邸が実行予算⇒発注書のシステムで支払、原価の管理が出来ました。８邸の平均粗利益率が２５％になりました。最高は３１％、最低は１８％の粗利益率です。受注時の価格の設定、お客様との追加変更等の交渉等スタートから１邸毎に条件が違う中平均で６％のアップが出来た事。目標粗利益を２％上回った事。粗利益金額で１邸平均１００万円の稼ぎが増えた事。など大きな成果を上げる事が出来ました。

４番目に工種毎に実行予算⇒発注金額⇒最終原価支出と資料が出力される為、工種毎に予算オーバーした工種、反対に余剰金のたくさん出た工種が分かり更に工種毎の支払先業者名もはっきりする為、今後の実行予算の作成に参考になると現場担当者からも好評です。

このように大きな成果を上げる事が出来ました。スタート前には社内にも予算を立てる体制、業者様との値決め交渉等、やった事のない仕事に対する不安や心配も多く抵抗する方も見えた訳ですが、満足な結果が出てコンサル冥利に尽きる仕事が出来たと思っています。

実行予算の組めない会社様、是非アイユートにご相談頂き、粗利益の最大化を計り会社の経営改善に役立てましょう。

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